Мартин и Мари, которые сегодня отмеряют третий десяток жизни, познакомились в 10-ом классе, когда юноша из маленького посёлка приехал в Таллинн получать среднее образование. На уроке психологии семейной жизни смелый молодой человек попросил у своей одноклассницы разрешения сесть с ней за одну парту. В рамках школьных работ они обсуждали, в частности, темы семейной жизни — какими они представляют будущую семью и домашний уклад. Их взгляды совпали по многим вопросам.

Со временем юноша и девушка начали всю больше общаться вне школы. Вскоре Мартин предложил Мари стать его девушкой и получил утвердительный ответ.

Шли годы, молодые люди не задумывались о браке, они хотели вначале попробовать жить вместе. Неожиданно Мари получила в наследство от бабушки с дедушкой дом в деревне. Поскольку пара уже обсуждала покупку совместного жилья, то было решено продать дом в деревне и купить на вырученные деньги квартиру в Таллинне. Мартин предложил оформить квартиру на своё имя, а Мари ничего не имела против этого. Ей нравилось, что мужчина является сильной стороной в отношениях: девушка была влюблена и полагала, что обрела, наконец, в лице Мартина надёжную опору.

“Мои решения самые правильные!”

Поскольку сумма, вырученная с продажи деревенского дома, оказалась недостаточной для приобретения квартиры, у пары возникла необходимость в получении кредита. В глазах банка кредитоспособным лицом оказалась только Мари, которая параллельно с учёбой в университете нашла хорошо оплачиваемую работу. Тогда как официальный доход Мартина находился в пределах минимальной заработной платы.

Вскоре пара переехала в новую квартиру, которая стала их первым совместным жильём. К тому времени Мари закончила университет, и молодые люди стали задумываться о детях. Вскоре на свет с небольшим перерывом появились две чудесные девочки.

Уже во время первой беременности Мари у пары начали возникать трения в отношениях. Одной из причин разногласий были финансовые трудности: Мартин жил случайными заработками, которые бывали хоть и высокими, но не были стабильными. Это усложняло воспитание детей и возврат кредита.

Однако более серьёзные ссоры имели другие причины. Мартин всегда стремился получить бразды правления в свои руки, а после покупки квартиры ему захотелось единолично организовывать все дела и принимать решения по любым вопросам. Мари приходилось соглашаться с супругом даже тогда, когда она этого не хотела. Мартин любил говорить: “Мои решения всегда правильные!”

Эмоциональная нестабильность и жёсткие установки Мартина усиливали разногласия в паре. Мари была вынуждена в значительной мере сократить своё общение с друзьями. Её знакомые не были желанными гостями в квартире, и у пары практически не было социальной жизни. Позиция Мартина была твёрдой: “Не хочу, чтобы на тебя глазели посторонние мужики!”

Мари чувствовала себя в ловушке: на подходе был второй ребёнок, и она всячески гнала от себя мысль о том, что девочки могут вырасти без отца. Но годы шли, и после очередной ссоры женщина осмелилась признаться в том, что это была не та жизнь, о которой она мечтала и которой она была достойна.

“Квартира — моя, кредит — твой!”

На это Мартин сообщил женщине, что она и в самом деле слишком задержалась в его квартире. “Тебе пора собрать свои вещи”, — резко заявил мужчина. Он добавил, что поскольку детям нужен дом, а у Мари нет постоянного жилья, то девочки должны остаться с ним. Мартин считал себя единственным собственником записанной на его имя квартиры. Тем не менее, он хотел, чтобы долговые обязательства несла только Мари, ведь кредит был оформлен на неё!

Мари не могла поверить, что ситуация могла зайти так далеко. Она была уверена, что такое поведение было временным перепадом настроения или придирчивостью Мартина. Но мужчина настаивал на своих требованиях.

К счастью, Мари проявила настойчивость, не съехала с квартиры по требованию мужчины и решила обратиться за помощью. Она не могла поверить в то, что закон позволит Мартину получить квартиру, купленную за счёт её наследства, а её оставит на десятки лет в долговом рабстве.

Страхи Мари и изначальная бравада Мартина значительно поубавились после того, как Мартину объяснили, что судебное разбирательство может обойтись ему гораздо дороже, чем стоимость преимуществ, которых он надеялся добиться с его помощью. Мари не составило труда доказать, что была единственным лицом, которое делало вклад в приобретение жилья, поэтому если Мартин хотел оставить квартиру себе, то ему пришлось бы вернуть Мари деньги.

В конце концов ситуация была разрешена на основании нотариального соглашения таким образом, что Мари стала собственником квартиры, а Мартину пришлось поискать себе новое жильё. Мари выплатила бывшему спутнику жизни символическую компенсацию, рассчитанную на основании некоторого увеличения стоимости квартиры.

Комментарий адвоката Хелен Томберг

Если фактические супруги не заключают брак и не оформляют договор о сожительстве, то имущество, приобретённое на имя одного из сожителей, не становится автоматически совместным имуществом. Как показывает приведённая выше история, такой подход таит в себе определённую опасность. Однако сожители должны знать, что они могут купить квартиру в общую долевую собственность, при этом в крепостную книгу заносятся имена обоих собственников.

Если квартира приобретена в долевую собственность, то в случае прекращения совместной жизни можно прекратить также долевую собственность. Иногда бывшие сожители договариваются о совместной продаже квартиры и возврате кредита, а иногда о том, что одному из сожителей остаётся квартира и обязательства по выплате кредита, а другой получает материальную компенсацию.

В случае же отсутствия обоюдного согласия судебная практика предпочитает продажу имущества с торгов, в результате которой производится возврат взятого на покупку жилья кредита и раздел оставшейся суммы между бывшими сожителями пропорционально размеру их долей. Таким образом, достижение обоюдного согласия даёт возможность большей гибкости.

Если квартира приобретена на имя одного из сожителей, то у другого сожителя в дальнейшем отсутствует право на квартиру или её идеальную долю. Тем не менее, он может иметь право на получение части стоимости квартиры. Для этого должно быть выполнено три условия: квартира была приобретена во время внебрачного сожительства с ведением совместного хозяйства, обе стороны сделали существенный и оцениваемый в денежном эквиваленте вклад в приобретение или улучшение квартиры, и на момент приобретения или улучшения квартиры у сторон было совместное желание создания, по крайней мере, с экономической точки зрения общей имущественной ценности (совместного жилья).

Например, если сожитель, не внесённый в крепостную книгу в качестве собственника, совершал платежи в целях приобретения (в том числе выплаты по кредиту) либо ремонта квартиры, то данные платежи подлежат рассмотрению в качестве оцениваемого в денежном эквиваленте вклада в приобретение или улучшение жилья. Это возможно только при условии, что размер этих платежей составил существенную часть соответствующих затрат и сопоставим с затратами другого сожителя. В качестве оцениваемого в денежном эквиваленте вклада также можно рассматривать существенные затраты на обслуживание квартиры, но это только в том случае, если сожитель, который нёс эти затраты, также нёс существенные затраты на приобретение или улучшение жилья. Покрытие исключительно текущих расходов на жильё не даёт права на приобретение части стоимости квартиры.